422亿港元!“地王专业户”又出手了!李嘉诚跑了 新鸿基顶上 霸气拿下“新地王”

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【422亿港元!“地王专业户”又出手了!李嘉诚跑了 新鸿基顶上 霸气拿下“新地王”】422亿港元!“地王专业户”又出手了。新鸿基霸气拿下“新地王”,创下了香港土地史上的总价纪录。(乐居财经)
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  422亿港元!“地王专业户”又出手了。新鸿基霸气拿下“新地王”,创下了香港土地史上的总价纪录。
 
  正当大家以为新鸿基加码内地布局时,没想到,它转身回到香港,搞了一个大事情。
 
 
  11月27日,香港地政总署公布,将第11262号地,以422.32亿港元的总价,批予新鸿基地产旗下公司纪奥有限公司及信明(香港)有限公司,批租期为50年。
 
  走了李嘉诚,还有邝肖卿。
 
  传奇家族
 
  2019年2月,福布斯发布香港50富豪榜榜单。李嘉诚连续21年蝉联香港首富,新鸿基地产的实际掌门人、已经90岁高龄的邝肖卿以150亿美元(约合1028.55亿元人民币)的身价,成为香港女首富。
 
  提起邝肖卿,很多人并不熟悉。
 
  她深居简出,行事低调。她的丈夫郭得胜家族是香港四大家族之一,其财富甚至一度超过李嘉诚。不幸的是,九十年代初,郭德胜突然去世,三个儿子担共同掌管公司事务。不过三个儿子关系并不和睦,为了夺权上演了一幕幕大戏。邝肖卿只得分家,大儿子、二儿子都各自分到了600亿,三儿子分到了400亿。分掉了1600亿之后,邝肖卿自己还有1500亿。
 
  在她的掌控下,新鸿基多年来依然能够保持稳定的发展。大儿子郭炳湘于2018年因病过世,目前,新鸿基由她的两个小儿子共同管理,定海神针般的邝肖卿则退居二线。
 
  霸气拿地
 
  公开资料显示,本次拿下的地王位于九龙连翔道与柯士甸道西交界的九龙内地段,土地面积约为5.97万平方米,指定作非工业(不包括住宅、仓库及加油站但包括酒店)用途,可建筑面积29.4万平方米。
 
  其地理位置优越,位处西九龙区策略性位置及毗邻高铁香港西九龙站上盖,同时直连三条铁路干线,包括港铁西铁线、东涌线及机场快线,组成一个大湾区的交通枢纽。
 
  在竞得该地块后,新鸿基主席郭炳联表示,该地皮极为罕有,坐落于高铁站上盖,邻近机场快线、港铁东涌线和西铁,是四条铁路交汇的交通枢纽。日后,企业无论进驻该项目,抑或毗邻的环球贸易广场(ICC),都将受惠于此交通网络,同时可令ICC整体规模进一步扩大,发挥协同效应。
 
  据悉,这次竞标截至上周五共获3份标书,除新鸿基地产外,参与投标的发展商有长实(01113),另外信置(00083)、华人置业(00127)、恒基(00012)、九龙仓置业(01997)及利福国际(01212)则合组财团入标竞投。
 
  去年8月,被称为“香港拍地史上总价地王”的启德第1F区1号地块,成交价为251.61亿港元,将这块地收入囊中的,也正是新鸿基。
 
  值得一提的是,今年8月,新鸿基联合平安以132.6亿元成交总价竞得杭州江河汇城市综合体三宗地块,成交楼面价15532元/㎡。地块位于杭州运河与钱塘江的交界处,是钱江新城核心区与钱江新城二期的重要纽带。其中汇东区块是杭州钱塘江金融港湾的重要节点,汇西区块是京杭大运河终点的文化地标,堪称“绝版宝地”。
 
  继嘉里、恒隆、新世界之后,新鸿基成为第四家正式在杭州拿地的港企。
 
  今年2月,新鸿基12亿再夺南沙庆盛枢纽地块,与原18年5月投得的地块毗邻,两者将合并发展为大型TOD综合体项目,总体量约达330万平方尺,该项目已于今年6月正式开工。
 
  “学不会”的新鸿基
 
  事实上,新鸿基一直以审慎的财务管理方针为其首要营运目标之一,保持低借贷比率及保留充裕的流动资金,持币待购,有筹码而且没有负担。
 
  截至2019年6月30日,集团净债项与股东权益比率维持在12.9%的相对低水平,而利息覆盖率高达14.6倍。(注:利息覆盖率是衡量公司产生的税前利润能否支付当期利息的指标。)
 
  同时,在本财年内, 集团成功发行了5笔债券——6亿港元的5年期债券、6.17亿港元的7年期债券、42.56亿港元的10年期债券、5亿美元的10年期债券和12亿人民币的2年期熊猫债券。另外,集团还成功筹组了一笔200亿元的5年期银团贷款。上述融资会用作偿还部分到期债项及延长债务年期。
 
  同期,新鸿基地产账上银行存款及现金总额达220.38亿港元。此外,新鸿基还有稳稳的租金现金流。据说,每年邝肖卿家族仅从所持物业中就可收取租金180亿。
 
  新鸿基能如此发展,得益于超过20年的“租售并举(或者叫轻重并举)”战略转型期。
 
  据中国企业资本联盟副理事长柏文喜此前分析,20世纪60年代,新鸿基还是一个标准的快周转销售类企业,基本上所有的产品都是刚需,也是快周转,和内地如今很多房企是一样的。
 
  到了70年代,因为上市需要企业战略适当多元化,新鸿基就做了一些豪宅高端类的产品。而豪宅类产品因为销售周期比较长,新鸿基慢慢的发现豪宅项目越卖越贵,或者说卖的越久后面单价越贵,尝到这一块的甜头之后,新鸿基开始尝试持有一些资产。
 
  于90年代初,实现了销售和持有比例的5:5,从最初的10:0到如今的5:5,是近30年“战略正确+战略坚持”的结果。
李嘉诚跑了,新鸿基顶上
 
资料来源:《香港地产业百年》、《行业研究》、《商业地产头条》
 
  同样在90年代初,新鸿基开始进军内地,至今,已经形成了“香港+内地”的拓展模式。
 
  1993年,新鸿基与北京东安集团合作开发新东安广场(北京APM),首进内地。此后,将香港两个地标建筑复制到上海,并以合作方式陆续布局上海周边、广州、佛山和成都。
 
  截至2019年6月30日 ,按所占总楼面面积计算,集团在内地的土地储备共6540万平方尺。其中,发展中物业5060万平方尺,其中住宅占比56%;已落成投资物业:1480万平方尺;新鸿基在年报中表示,未来将继续在内地主要城市发展综合项目和优质住宅。

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